METHODOLOGICAL ASPECTS OF SIGNIFICANT MISSTATEMENT RISKS IDENTIFICATION DURING ACCOUNTING ASSESSMENT OF REAL ESTATE OBJECTS AUDIT
DOI:
https://doi.org/10.32070/ec.v1i49.112Keywords:
risk audit, principles, accounting and valuation activities, fair value, real estate, appraisal, uncertainty, analytical proceduresAbstract
The issue of identifying the significant misstatement risks in the process of auditing the disclosure of information in the financial statements of enterprises in terms of accounting estimates determined at fair value is considered in this study. The urgency of developing by auditors a set of analytical procedures, that promote transparency and objectivity of information contained in the financial statements of enterprises is highlighted. Such procedures are developed on the example of transactions with an investment property, which is transferred to the goods for sale and alienated by various businesses and institutions, including local authorities. It is proved that neglecting the principles of accounting and valuation activities during the determination of the commercial real estate value for the purposes of its sale leads to manipulation of the results of the measurement determined at fair value. The object of the study is the process of accounting for commercial real estate at fair value. The purpose of the article is to develop the analytical procedures for identifying the risks of significant misstatement in the audit of the real estate accounting valuation. The following general scientific research methods are used: analysis and synthesis; analogy and modeling in identifying the significant misstatement risks in the audit of the accounting valuation of commercial real estate for sale; abstraction and concretization when providing recommendations on the determining correctness of the fair real estate value, which is alienated in favor of state institutions. It is proved that the commercial real estate valuation methods choice for the purposes of sale depends on its physical depreciation and on the set of rights on the ownership of steading, on which the property is located. A set of analytical procedures aimed to reduce the uncertainty in the audit of the estimates accounting determined at fair value has been developed. In particular, recommendations are given to verify the correction factors during determination assessment of the market value of the real estate in accordance with the comparative approach; the conditions of application of the income approach, namely, the method of direct capitalization in order to assess the fair value of the real estate, the physical condition of which requires repair work, are substantiated. It has been brought, that it is impractical to use the residual method in order to determine the market value of steading use rights for those properties, which do not include land ownership. It is substantiated that for the specified real estate objects it will be correct to determine the right to use the steading, on which they are located based on the rent calculated in accordance with the land normative assessment
Downloads
References
Botzem, S., Dobusch, L. (2017). Financialization as strategy: Accounting for inter-organizational value creation in the European real estate industry. Accounting, Organizations and Society, 59, 31-43. https://doi.org/10.1016/j.aos.2017.05.001
Cho, H., Chung, J. R., Kim, Y. J. (2021). Fixed asset revaluation and external financing during the financial crisis: Evidence from Korea. Pacific-Basin Finance Journal, 67, 101517. https://doi.org/10.1016/j.pacfin.2021.101517
Gissel, J. L. (2016). A case of fixed asset accounting: Initial and subsequent measurement. Journal of Accounting Education, 37, 61-66. https://doi.org/10.1016/j.jaccedu.2016.10.001
Grayson, M. M. (2004). Real estate accounting. Critical Perspectives on Accounting, 15(8), 1036. https://doi.org/10.1016/S1045-2354(03)00061-3
Jinjarak, Y., Sheffrin, S. M. (2011). Causality, real estate prices, and the current account. Journal of Macroeconomics, 33(2), 233-246. https://doi.org/10.1016/j.jmacro.2010.11.001
Kašparovská, V., Gláserová, J., Laštůvková, J. (2014). An Evaluation of the Readiness for the Implementation of the IFRS 13 Standard and its Impacts on the Financial Reporting of the Banks. Procedia Economics and Finance, 12, 288-295. https://doi.org/10.1016/S2212-5671(14)00347-5
Navarro-García, J. C., Madrid-Guijarro, A. (2016). Real economic activity and accounting information in Spanish construction and real estate firms. Revista de Contabilidad, 19(1), 21-30. https://doi.org/10.1016/j.rcsar.2014.10.002
Sundgren, S., Mäki, J., Somoza-López, A. (2018). Analyst Coverage, Market Liquidity and Disclosure Quality: A Study of Fair-value Disclosures by European Real Estate Companies Under IAS 40 and IFRS 13. The International Journal of Accounting, 53(1), 54-75. https://doi.org/10.1016/j.intacc.2018.02.003
Комірна О.В., Міняйло В.П., Нежива М.О. Процедурний підхід до аудиту інвестиційної нерухомості. Інфраструктура ринку. 2020. № 29.
С. 563–568. URL: http://www.market-infr.od.ua/journals/2019/29_2019_ukr/88.pdf (Дата звернення: 20.12.2020).
Подмешальська Ю.В., Троян О.В., Біла Л.В. Теоретико-практичні аспекти проведення аудиту основних засобів. Інвестиції: практика та досвід.2019. № 2. С. 64-70. URL:http://www.investplan.com.ua/pdf/2_2019/12.pdf (Дата звернення: 20.12.2020).
Поліщук С., Чиркін А., Мінін С., Кононенко О. Недостовірна оцінка основних засобів: як вийти з конфліктної зони? Практика МСФЗ. 2020. № 5. URL: https://ibuhgalter.net/ru/articles/537 (Дата звернення: 20.12.2020).
Закон України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні». Відомості Верховної Ради України (ВВР). 2001. № 47. ст.251. URL : https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/2658-14#Text (Дата звернення: 22.12.2020).
Про затвердження Національного стандарту 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав» : Постанова Кабінету Міністрів України № 1440 від 10.09.2003 р. URL: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1440-2003-%D0%BF#Text (дата звернення: 22.12.2020).
Міжнародні стандарти фінансової звітності (версія перекладу українською мовою – 2016 рік). URL : https://mof.gov.ua/uk/307-international_financial_reporting_standards_archive (дата звернення: 22.12.2020).
Міжнародний стандарт фінансової звітності 13 «Оцінка справедливої вартості» / Рада з Міжнародних стандартів бухгалтерського обліку (IASB). URL: http://zakon0.rada. gov.ua/laws/show/929_068 (дата звернення: 25.12.2020).
МСА 540 «Аудит облікових оцінок та пов’язане з ними розкриття інформації». URL : https://mof.gov.ua/storage/files/Міжнародний%20стандарт%20аудиту%20540%20(переглянутий).pdf (дата звернення: 25.12.2020).
МСА 315 «Ідентифікація та оцінювання ризиків суттєвого викривлення через розуміння суб’єкта господарювання і його середовища». Міжнародні стандарти контролю якості, аудиту, огляду, іншого надання впевненості та супутніх послуг. Видання 2016-2017 років. Частина I. За ред. Т. О. Каменської. Київ, 2018. С. 304-361.
Volchek R.М., Sharovska T. S. Audit procedures for definition fees for the right of land easement. Економічний журнал Одеського політехнічного університету. 2020. № 4 (14). С. 87-101. URL: https://economics.opu.ua/ejopu/2020/No4/87.pdf. (дата звернення: 27.12.2020).
Про затвердження Національного стандарту № 2 «Оцінка нерухомого майна»: Постанова Кабінету Міністрів України № 1442 від 28.10.2004 р. Електронний ресурс. Режим доступу: https://zakon.rada.gov.ua/laws/show/1442-2004-%D0%BF#Text (дата звернення: 27.12.2020).
Международный стандарт 104 «Бази оцінки». Международные стандраты оценки. 2017. С. 16-26. URL : https://al-star.kg/wp-content/uploads/2018/07/Межд ународные-стандарты-оценки-2017.pdf. (дата звернення: 27.12.2020).
Аудит: Застосування міжнародних стандартів в аудиторській практиці України. За ред. І.І. Пилипенка. К.: ТОВ «ІАМЦ АУ «СТАТУС»». 2005. 172 с.
МСА 200 «Загальні цілі незалежного аудитора та проведення аудиту відповідно до Міжнародних стандартів аудиту». Міжнародні стандарти контролю якості, аудиту, огляду, іншого надання впевненості та супутніх послуг. Видання 2016-2017 років. Частина I. За ред. Т. О. Каменської. Київ, 2018. С. 95-125.
Рада громадського контролю (НАБУ). Cправа КРАЯН. URL : https://rgk-nabu.org/uk/courts/monitoring-sudiv/sprava-trukhanova-krayan (дата звернення: 27.12.2020).
Всё, что Вы хотели знать «о деле КРАЯН» 10.07.2019: https://pushkinska.net/news/vse-chto-vyi-hoteli-znat-o-dele-krayana-no-lenilis-guglit-polnaya-hronologiya (дата звернення: 27.12.2020).
Електронне видання Aviso-Одеса № 38/972 від 03.10.2016 р. URL : https://a.aviso.ua/Cn.aspx?r=60739&i=-2147464980 (дата звернення: 27.12.2020).
Електронне видання Aviso-Одеса № 36/970 від 19.09.2016 р. URL : https://a.aviso.ua/Cn.aspx?r=60891&i=-2147464981 (дата звернення: 27.12.2020).
